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多個(gè)熱點(diǎn)城市增加租賃房用地供應(yīng) 房租短期會(huì)降嗎？

2022-04-02 21:37:38 來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)

多個(gè)熱點(diǎn)城市增加租賃房用地供應(yīng)，房租短期會(huì)降嗎？

今年以來(lái)，多個(gè)熱點(diǎn)城市加大租賃住房用地供應(yīng)，房租高企、租房困難的問(wèn)題有望得到緩解。

截至目前，全國(guó)部分地區(qū)公布了今年供地計(jì)劃。從供應(yīng)總量來(lái)看，多個(gè)熱點(diǎn)一二線城市擬擴(kuò)大住房供給規(guī)模，計(jì)劃供應(yīng)住宅用地占總體供地規(guī)模的比例超過(guò)20%，其中，廣州、南京等地住宅用地占比在30%左右。

而住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整則延續(xù)了近兩年來(lái)的思路：土地供應(yīng)繼續(xù)向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地成為大方向。

以北京為例，今年租賃住房用地和商品住宅用地規(guī)模(下限300公頃)持平，租賃住宅用地供應(yīng)節(jié)奏明顯加快；而在東莞、珠海、中山、常州等多個(gè)不在集中供地之列的城市地區(qū)，今年也單列出租賃住房用地計(jì)劃，租賃用地的規(guī)模在整個(gè)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃中達(dá)到了10%，甚至超過(guò)20%。

多名受訪人士告訴第一財(cái)經(jīng)，從長(zhǎng)期來(lái)看，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，多主體、多渠道籌措保障性租賃住房，推動(dòng)市場(chǎng)化租賃和保障性租賃協(xié)同發(fā)展，是緩解大城市住房供需矛盾，平抑租金水平的有效途徑；但從短期來(lái)看，由于新增租賃用地在短期內(nèi)難以形成規(guī)模化供應(yīng)，穩(wěn)房?jī)r(jià)和控租金并舉的市場(chǎng)調(diào)控手段會(huì)更為見(jiàn)效。

土地供給向租賃住房?jī)A斜

“經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)，我們希望全年能夠建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套(間)。新籌集公租房10萬(wàn)套，棚戶區(qū)改造120萬(wàn)套。同時(shí)，我們還將加快推進(jìn)長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。”住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人日前在新聞發(fā)布會(huì)上透露了今年全國(guó)租賃市場(chǎng)和保障房市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃。

2022年是完成“十四五”租賃計(jì)劃的關(guān)鍵之年，40個(gè)城市計(jì)劃籌建租賃住宅套數(shù)較上年翻番。據(jù)克而瑞地產(chǎn)預(yù)測(cè)，今年集中供地的重點(diǎn)城市涉租宅地供應(yīng)量將會(huì)有增無(wú)減。

截至目前，在已公布2022年租賃住房供地計(jì)劃的城市中，不乏有長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀等城市群的熱點(diǎn)城市。第一財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，北京、南京、常州，廣州、珠海、中山、廈門等多個(gè)人口凈流入、GDP水平較高的城市，今年計(jì)劃供應(yīng)租賃住房用地占住宅用地的比例均達(dá)到10%以上。

以廣東為例，根據(jù)《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》要求，在廣州、珠海、東莞、中山等發(fā)展保障性租賃住房的重點(diǎn)城市中，年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃中單列租賃住房用地占比原則上不低于10%。但根據(jù)今年廣州、珠海、東莞、中山四地發(fā)布的年度租賃住房用地計(jì)算，供應(yīng)量分別達(dá)到92.89公頃、20.82公頃、20.1公頃和23.93公頃，占比分別約為12%、10.72%、10%、11.2%，均超額完成規(guī)劃目標(biāo)。

其中，北京是目前年度租賃住房供地規(guī)模、比例均較大的地區(qū)。

根據(jù)北京市的2022年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，今年的建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃按等比例原則，安排商品住宅用地(下限)與租賃住房用地各300公頃，并在一季度將計(jì)劃指標(biāo)全部落實(shí)到具體地塊。

截至今年一季度，北京市租賃住房用地已實(shí)現(xiàn)供應(yīng)71公頃，涉及朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、大興、經(jīng)開(kāi)、順義、通州、懷柔、昌平等9區(qū)，完成全年任務(wù)的24%，較去年同期增加1倍。

北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)明確，此次供地計(jì)劃，秉承“房住不炒”的定位，旨在加快發(fā)展租賃住房，推動(dòng)建立“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的住房制度。

如何推動(dòng)“多主體供給”？北京市規(guī)劃和自然資源委相關(guān)負(fù)責(zé)人日前介紹稱，本次公布的項(xiàng)目中有近八成用地將用于建設(shè)保障性租賃住房，可有效緩解北京市住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足。同時(shí)，對(duì)于解決輪候家庭需求的公租房用地，將根據(jù)實(shí)際需求應(yīng)保盡保。

在保租房方面，集租房項(xiàng)目約115公頃，占比37%；利用存量閑置房屋及企業(yè)自有用地建設(shè)的項(xiàng)目約103公頃，占比34%；利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)的項(xiàng)目約19公頃，占比6%；利用新增國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)的項(xiàng)目約70公頃，占比23%。

不過(guò)，雖然保障性租賃住房已成為多地加快發(fā)展租賃住房的主要抓手，但各地土地供給的方式有所差異。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴第一財(cái)經(jīng)，與北京等北方城市相比，廣州等南方城市新建保障性租賃住房用地的規(guī)模、體量會(huì)更加受限，“競(jìng)配建”依然會(huì)是今年廣州等地新增租賃供應(yīng)，尤其是保障性租賃供給的一種方式。

“競(jìng)配建”即在商品住宅用地上配建租賃住房。近半年來(lái)，全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)降溫。在今年開(kāi)展的首批次集中供地中，北京、福州、合肥、青島、武漢、廈門、程度、重慶、長(zhǎng)沙等城市，紛紛采取減少或取消含保障房、市場(chǎng)租賃住房地塊的占比、取消“配建租賃型人才住房”等方式，以降低房企拿地門檻。

不過(guò)，在《廣州市2022年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》中依然提到，今年要加大商品住宅用地公開(kāi)出讓配建保障性租賃住房力度，繼續(xù)通過(guò)限地價(jià)競(jìng)配建、競(jìng)自持、公開(kāi)出讓全自持用地以及利用集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位存量土地、產(chǎn)業(yè)配套用地等方式，多渠道擴(kuò)大保障性租賃住房供給。

李宇嘉表示，無(wú)論近期集中供地的城市“競(jìng)配建”等土拍規(guī)有無(wú)改變，對(duì)短期租賃市場(chǎng)供應(yīng)都不會(huì)造成太大影響。原因至少有二：其一，“競(jìng)配建”比例相對(duì)有限，存量改造依然為保障性租賃住房發(fā)展的主要方式；其二，新建租賃住房入市有相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)間，并且待市場(chǎng)穩(wěn)定后，寬松性政策調(diào)整的通道或?qū)⒃俣仁照?/p>

租金會(huì)降嗎？

根據(jù)住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室、緯房研究院發(fā)布的重點(diǎn)一二線城市住房租金指數(shù)，去年四季度以來(lái)，核心一二線城市租金持續(xù)回落，今年1、2月份，租金再度回升，且北京、深圳等多地租金的環(huán)比漲幅有擴(kuò)大趨勢(shì)。

自2020年末以來(lái)，多個(gè)重點(diǎn)城市已加大保障性租賃住房的籌建，且持續(xù)發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。那么，為何市場(chǎng)租金水平仍難以平抑，且容易反彈呢？隨著更多城市單列租賃住房用地計(jì)劃，更大力度增加租賃用地供應(yīng)，在未來(lái)幾年，熱點(diǎn)城市租金水平會(huì)有較大變化嗎？

李宇嘉認(rèn)為，由于當(dāng)前大城市主要租賃需求來(lái)自于新市民和青年人。而針對(duì)于這部分群體的保障性租賃住房尚未形成規(guī)模性供應(yīng)。之前一段時(shí)間，各地主要開(kāi)展對(duì)重點(diǎn)區(qū)域的摸底調(diào)查工作，新增土地尚未形成供應(yīng)，社會(huì)資本參與存量改造的方式也處于摸索期。故此，供需矛盾尚未得到顯著改變。

“去年下半年以來(lái)，各大機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的租賃指數(shù)在下行，這在很大程度上是由于二手房?jī)r(jià)格下跌，或者說(shuō)二手房供應(yīng)量在大幅度增加。分散性的租賃房源供應(yīng)比較多，這對(duì)于穩(wěn)定租金的起到明顯效果?！崩钣罴畏Q。

貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，相比于新增建設(shè)，存量盤(pán)活的房屋一般只需要3-6個(gè)月的改造周期就可以進(jìn)行交易。這意味著，以存量盤(pán)活的方式籌集租賃房源，可以在較短的時(shí)間內(nèi)增加保障性租賃房源供給，短期內(nèi)對(duì)于租金的影響更為顯著。

“新建租賃房對(duì)租金水平的影響需要在1-2年后，且需要房企等社會(huì)資本提前布局，對(duì)于市場(chǎng)租金水平產(chǎn)生影響的周期較長(zhǎng)?！秉S卉稱。

但她同時(shí)認(rèn)為，新增建設(shè)是一種非常重要的租賃住房供應(yīng)方式，相比于存量盤(pán)活，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)更貼合租客的需求。“很多大城市已經(jīng)有新增建設(shè)的項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)了，如上海、北京等?！?/p>

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