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美國房市矛盾繼續(xù)惡化：租售價(jià)格同時(shí)飆升上演搶房大戰(zhàn)

2022-03-16 16:27:39 來源：英為財(cái)情

截至上周五，美國平均30年期固定抵押貸款利率已上升至3.85%，去年12月，這一數(shù)字僅為3.11%。

房地產(chǎn)市場的反應(yīng)也不再理性。往常，提高利率會(huì)冷卻市場，讓買家停下購房的腳步而等待利率下行后更為友好的環(huán)境。但今年，利率的推高不僅沒有讓購買者放棄買房，反而進(jìn)一步加劇了他們的緊迫感，試圖趕在利率繼續(xù)上漲之前買到房子。

然而，狂熱的需求與低位的庫存將一直推高抵押利率，美國人試圖追趕末班車的行為只會(huì)惡化這一情形。一個(gè)令剛需受傷的閉環(huán)，似乎快要完成了。

千禧一代需求強(qiáng)勁美國的首次購房者平均年齡在34歲左右，而千禧一代（一般指1980年代和1990年代出生的人）的平均年齡在35歲左右，這就意味著美國歷史上擁有最大購買力的一代人已正式進(jìn)入了首次購房者領(lǐng)域。

用通俗的話來說，就是“80后”跟“90后”成為剛需后對(duì)房地產(chǎn)市場的一次集體沖擊。

疫情前期，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)停擺，人們更多地待在家中，從而節(jié)省了一筆旅行和外出就餐的消費(fèi)。這筆多出來的現(xiàn)金刺激了很多人的購房欲望。

當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)抵押利率不斷走低，直至創(chuàng)下紀(jì)錄，而人們因活動(dòng)受限則更多地尋求生活空間的擴(kuò)展，多重因素引導(dǎo)下，美國的房地產(chǎn)市場開始被炒熱。

37歲的Brianna Lombardozzi就是其中的一個(gè)。

她希望在南卡羅來納州買一套自己的房子，目標(biāo)價(jià)格定在17.5萬美元到22.5萬美元之間。她的底氣來源于疫情中還完信用卡債后，自己提高了近100分的信用評(píng)分，這將幫她申請(qǐng)到更優(yōu)惠的貸款利率。

然而，只在過去的一個(gè)月里，她就輸了四次“投標(biāo)”。

由于一套房同時(shí)出現(xiàn)多個(gè)有意向的買家，目前在美國買房往往會(huì)經(jīng)歷“投標(biāo)”，出價(jià)越高、現(xiàn)金占比越高會(huì)贏得最終的房產(chǎn)購買權(quán)。

一個(gè)月四次“投標(biāo)”都不中，很難不沮喪。怪不得現(xiàn)在美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都在兼職心理輔導(dǎo)，比如從事抵押貸款的Beeston就說每天要花一半的時(shí)間鼓勵(lì)自己的客戶。

首套房購買者，是最大的受害者。根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，房屋成交買家為首次購房者的比例在1月下降至27%，靠近2014年水平。

黃線為當(dāng)月首套房購買者比例，紅線為六個(gè)月內(nèi)均值持續(xù)失敗的“投標(biāo)”，迫使類似Lombardozzi的買房者不得不增加自己的預(yù)算或是降低對(duì)房屋的標(biāo)準(zhǔn)。Lombardozzi還需要快速地看房確定細(xì)節(jié)，趕在一天內(nèi)，最好是看完房幾分鐘內(nèi)就提供報(bào)價(jià)。不然她就會(huì)輸給更快報(bào)價(jià)的人。

供應(yīng)鏈持續(xù)受阻根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，美國1月的房屋庫存正處于歷史最低水平，僅夠維持1.6個(gè)月。雖然該協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)低庫存情況將在今年下半年得到緩解，但更多業(yè)界的人仍認(rèn)為那只是樂觀情況下的估計(jì)。

Home.LLC首席執(zhí)行官Shah認(rèn)為，2022年依舊嚴(yán)重偏向賣方市場，且在今年的大部分時(shí)間里都保持這種狀態(tài)。

根據(jù)美國線上房地產(chǎn)公司Zillow的數(shù)據(jù)，美國2月的房屋掛牌量同比下降了25%，比2020年2月下降了48%。這已是第五個(gè)庫存連續(xù)下降的月份了。

房地產(chǎn)業(yè)者Iremonger給出進(jìn)一步的解釋：自2010年來，為了跟上千禧一代的需求，建筑師本應(yīng)該每年建造超過100萬套房屋，但事實(shí)上在過去的2010年到2020年這十年間，新建房屋數(shù)遠(yuǎn)低于這一水平。

他還預(yù)計(jì)未來五年房屋的價(jià)格將上漲約31%到33%左右。

好消息是，目前美國已有近100萬套住房獲準(zhǔn)建造或在建。壞消息是，它們2022年下半年才能完工，而且很多可以已經(jīng)賣掉了。Shah說：“2021年12月售出的新房中，只有25%是已完工的房屋，46%是建設(shè)中房屋，剩下的29%還在規(guī)劃中?！?/p>

而疫情和地緣政治影響下供應(yīng)鏈的阻斷，將繼續(xù)困擾建筑商。從車庫門窗到框架木材，建筑商無法從供應(yīng)商那里拿貨，供應(yīng)商也沒辦法承諾供應(yīng)鏈的恢復(fù)，只能使交房日期更加遙遙無期。

資本與剛需搶房資本從不會(huì)遲到，在與首次購房者的競爭中，他們更加占據(jù)優(yōu)勢。

不同于首套房購買者，來自私募等機(jī)構(gòu)投資人的報(bào)價(jià)更高且能夠全額支付，這對(duì)房屋賣家來說，當(dāng)然更有吸引力。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，1月全額現(xiàn)金購房占總銷售額的27%，去年同期為19%。

近階段，美國很多購房者都有這樣的經(jīng)歷，在他們進(jìn)入房子里打算好好看看，體驗(yàn)或是檢查房子的時(shí)候，就會(huì)從經(jīng)紀(jì)人口中得知，房子已經(jīng)賣掉了，而且遠(yuǎn)高于報(bào)價(jià)。

其中就有機(jī)構(gòu)投資人的推波助瀾。在他們營造的“要房不差錢”氛圍中，其他買家只能被迫進(jìn)行內(nèi)卷，不斷提高報(bào)價(jià)來迎合市場。

Lombadozzi就被別人用全額現(xiàn)金支付的條件搶走過房子，這也導(dǎo)致她將多花一個(gè)月繼續(xù)尋找合適的待售房子。

這對(duì)每一個(gè)資金池不深的買家來說，都很痛苦。

租房不再是退路Lombardozzi苦惱的不僅僅是買不到心儀的房子，更現(xiàn)實(shí)的問題是，她現(xiàn)在還需要為租金花費(fèi)更多。

就在不久前，她租了6年的房子被賣掉了，而同水平的房子目前租金已經(jīng)漲了兩到四成。

過高的租金也是她下定決心自己買房的一個(gè)原因。

根據(jù)美國媒體報(bào)道，美國一些城市的租金正處于歷史高位，一些城市的價(jià)格上漲了30%以上。這一情況，迫使去年從買房轉(zhuǎn)向租房的買家，重新進(jìn)入房地產(chǎn)市場，進(jìn)一步推高了房價(jià)。

對(duì)Lombardozzi來說，這一個(gè)多月已經(jīng)足夠她心力交瘁了。

她從一月份開始接觸房地產(chǎn)市場，眼看著自己的買房成本不斷上升。根據(jù)抵押貸款銀行間協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，如果她想要將每個(gè)月的還款水平控制在自己的負(fù)擔(dān)范圍之內(nèi)，她就需要接受自己成本在一個(gè)多月內(nèi)上漲0.75個(gè)百分點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)。

除開房地產(chǎn)本身的矛盾刺激貸款利率上升，美國即將進(jìn)入加息周期也將對(duì)購房者造成更大的負(fù)擔(dān)。

她問：“等我真正成交的時(shí)候，利率會(huì)漲到多少？是不是那時(shí)候我就買不起房了？”

標(biāo)簽：繼續(xù)惡化